相続税においては、その節税と称して種々の相続税対策が喧伝され、貸付用不動産の市場価格と通達評価額とのかい離を利用する租税回避等（スキーム）が広く利用されている状況にあります。このようなスキームに対しては、これまで評価通達6項《この通達の定めにより難い場合の評価》の定めなどにより財産を評価し、課税処分を行うことにより個別に対応していました。こうした個別の対応について、納税者の予見可能性といった観点からの批判があり、評価方法の明確化等が要請されている情勢にありました。
他方、最高裁令和4年判決等を契機としてマンション通達を発出し、分譲マンション等の区分所有不動産の評価の適正化を図ったものの、同通達が適用されない一棟所有の賃貸用マンションをはじめとする貸付用不動産を利用したスキームが依然として散見されており、評価通達6項により個別に対応せざるを得ない状況にあります。
こうした実態を踏まえれば、相続税法の時価主義の下、評価の適正化及び課税の公平を図りつつ、納税者の予見可能性を確保することが急務となっていました。
そこで、納税者の予測可能性を確保しつつ^（注）、評価の適正化及び課税の公平性を図る観点から、貸付用不動産の評価方法について所要の見直しを行うこととしました。

令和８年度税制改正大綱では、以下のように改正されました。

相続税法の時価主義の下、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額とのかい離の実態を踏まえ、その取引実態等を考慮し、次の見直しを行う。
被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。

（注）

上記の課税時期における通常の取引価額に相当する金額については、課税上の弊害がない限り、被相続人等が取得等をした貸付用不動産に係る取得価額を基に地価の変動などを考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額によって評価することができることとする。

上記の改正は、令和9年1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価に適用されます。ただし、貸付用不動産の評価方法の改正については、当該改正を通達に定める日までに、被相続人等がその所有する土地（同日の5年前から所有しているものに限ります。）に新築をした家屋（同日において建築中のものを含みます。）には適用しません。

（出典：自民党税制調査会資料）

不動産小口化商品については、一般的に、首都圏に所在する賃貸オフィス、マンションなどの収益性が高い物件（貸付用不動産）を運用の対象としており、その取得価額と通達評価額に相当のかい離が存在しています。そのため、相続税対策に高い効果がある旨が喧伝され、子や孫などの親族に対して、複数年にわたり繰り返し不動産小口化商品の贈与を行い、その後に子らが売却するなどの事例を見受けられる状況にあります。このことは、この商品を利用して相続税対策を行う者と他の納税者との間に著しい不均衡が生じており、租税負担の公平に反するともいうべき状況にあり、これを看過すれば、相続税課税上、重大な弊害を生じるおそれがあり、これを解消することが急務であるとしています。
また、貸付用不動産を運用する商品であっても、①商品自体を取引価格等によって評価するJ-REITなどの不動産ファンドよりも、②商品として運用されている貸付用不動産を路線価等によって評価する不動産小口化商品の方が通達評価額が低く、当該かい離が大きい傾向にあり、租税負担を大幅に軽減することが可能（①の通達評価額＞②の通達評価額）で、この商品を利用して相続税対策を行う者と他の納税者との間に著しい不均衡が生じています。これは租税負担の公平に反するともいうべき状況にあり、これを看過すれば、相続税課税上、重大な弊害が生じるおそれがあり、解消することが急務と報告されていました。
そこで、商品として小口化された貸付用不動産（注）については、取得時期にかかわらず、通常の取引価額に相当する金額（次の①～③に掲げる価格等を参酌して算定）によって評価することとすることとされました。

	出資者の照会等により、販売会社等から提示される適正な処分・買取価格等
	販売会社等が把握している適正な売買事例価額
	定期報告書等に記載された不動産の価格等

上記①～③に該当するものがない場合には、原則、取得価額を基に算定（評価の安全性等を考慮）するなどとされています。

上記の改正は、令和９年１月１日以後に相続等により取得をする財産の評価に適用されます。