都心の土地活用は賃貸経営へ。資産を守り、育てるための選択

大切な土地を守り育てる：土地活用をはじめる前に知っておきたいこと

2025年には、終戦直後の第一次ベビーブームに生まれた約800万人超の“団塊の世代”が、全員満75歳以上の後期高齢者となりました。この高齢化に伴い、日本の発展を築いてこられた方々の大切な資産を、近い将来、相続・継承されるケースが急増すると予想されています。こうした流れは「大相続時代の到来」と呼ばれています。

相続資産には現金、証券、不動産などさまざまな形があります。
現金や証券などの金融資産は主に「使う」か「保全する」かの選択肢が中心となり、骨董品などの動産は基本的に売却して現金化することが主な活用方法となります。これらに対し不動産、とりわけ土地が持つ大きな特徴は、資産を手元に残したまま、収益を生み出すことができるという選択肢がある点です。
土地は一度手放すと同じ場所、同じ条件のものを再び入手することが極めて困難です。だからこそ、売却して一度きりの利益を得るのではなく、これまで守り続けてきた大切な土地を、適切な管理・運用を通して長期的な安定収入を得ることで、世代を超えた安定的な生活の基礎とすることができます。受け継いだ大切な土地と想いを守り、ご家族の将来の安心と豊かさを実現するために、「わが家の資産を守り、そして育てる」という視点から考えていきましょう。

土地活用方法の比較：賃貸住宅経営が選ばれる理由とメリット

都心部や各市街地の中心部など、立地条件が良好で利用価値が高い土地は、駅に近いなど交通条件が整っていてアクセスしやすく、人の賑わいが期待できる「繁華性が高いエリア」に所在していることが一般的です。
しかし、こうした価値ある土地を守り、次世代へ確実に引き継いでいくためには、単なる利便性だけでなく、周辺環境や快適性、安全性といった「エリア特性」も踏まえた適性判断が重要になります。土地のポテンシャルを最大限に活かし、一時の流行に左右されない資産価値を維持・向上させるためには、オフィスや店舗、賃貸住宅など、中長期的な視点での活用法を見極める必要があります。それぞれのケースに沿ってみていきましょう。

適切な管理と、時代のニーズに合わせた性能向上を続けることで、賃貸住宅は長期間にわたり安定した収益と資産価値を維持しやすくなります。収益物件としての安定性と総合力を考えた時、バランスの良い選択肢の一つとなるのが賃貸マンション経営です。
とはいえ、賃貸経営を個人がゼロベースではじめることは、極めてハードルが高いのが現実です。建設から入居者募集、賃料や物件の管理まで、その道のりは多岐にわたります。だからこそ、賃貸経営を成功させるためには、建設から運営管理まで、長期的なサポート体制を持つ信頼できるパートナーを見つけることが重要です。

都心エリアの賃貸市場動向：インフレに強い賃貸経営の優位性

東京の都心エリアを筆頭に、大阪市・名古屋市の中心部、さらに横浜市、札幌市、仙台市、広島市、福岡市といった国内主要都市圏は、事業および人口集積性が極めて高く、常に再開発が進むことでエリア全体の価値を高め続けています。大規模なオフィスビルや教育機関、公的施設などが集積し、昼間人口が集中するこれらのエリアは、その利便性や快適性、ひいては土地そのものの価値を引き上げる原動力となっています。
この中心部に隣接するエリアは、職住近接が実現できる理想的な住宅地です。効率的な通勤・通学が可能であるため、生活利便性の高いこのエリアは夜間人口も多く、高い人気と賃料水準を維持しています。
以下のデータは東京都心6区のものですが、上昇率に多少の違いはあるものの、他の主要都市や市街地中心部においても同様の上昇傾向が見られます。

実際にここ数年は、消費者物価やエネルギー価格の高騰に伴う管理費用の上昇も背景に、都心や各市街地中心部など利用価値が高いエリアの賃料は、明確な上昇基調で推移しています。このグラフが示す通り、各エリアの賃料指数は消費者物価指数を上回るペースで推移しています。

ここで重要なポイントになるのは、賃貸住宅は、現在のように物価が上昇し続けるインフレ期に「強い」という点です。
賃料は、物価や光熱費などの管理費用の上昇にスライドして、適切に引き上げることが可能です。特に、高い建物性能や付加価値を備えた物件であれば、時代に合わせた適切な賃料設定を行いやすく、将来にわたって安定した収益を確保する強力な手段となります。現在のような経済環境において、大切な資産の価値を目減りさせない、安定した収益確保の手段と言えます。

賃料が上昇することは、収益不動産の価値自体を高めることにもつながります。不動産の価格は賃料という収益をもとに算出されるため、賃料の上昇は物件の価格を押し上げます。これにより、いざという時に高額で売却できるという、資産の柔軟性も確保できます。

さらに、都心や市街地中心部で新築・中古マンションの価格が大幅に上昇していることも、賃貸市場にとって大きな追い風です。マンション価格が高騰すれば、購入を一旦見送り、賃貸住宅に住み続ける人が相対的に増加します。特に利便性の高いエリアの賃貸住宅に対するニーズは、極めて高い水準で維持される傾向にあります。
加えて、各都市圏中心部には若年層を中心に毎年多くの人口が流入しています。特に首都圏では大幅な「転入超過」が続いており、この人口の動きが、賃貸需要を力強く後押ししています。

賃貸住宅経営が持つ節税メリット：相続税評価額の引き下げ

賃貸住宅の優位性は、市場の追い風やインフレへの強さだけに留まりません。
まず、長期にわたる継続的な家賃収入が得られることがオーナーさまの資産形成を支える基盤となります。特に一括借上システムなどを利用した事業スキームでは、空室リスクを抑え、長期的な返済計画を立てることが可能です。

そして、最大のメリットが「節税効果」です。賃貸住宅を建てることで、土地は「貸家建付地」として評価され、建物は「貸家」として評価されるため、それぞれ相続税評価額を大きく引き下げることができます。土地・建物の両方で、概ね10～20％程度の評価減が期待できます。
評価減の割合は物件の規模やエリアによって異なるため、相続税対策や賃貸併用型住宅をご検討の際は、必ず信頼できる専門家や税理士に相談されることをおすすめします。

長期安定経営のための3つのチェックポイント

これから賃貸住宅の運用をはじめるオーナーさまに、ぜひご留意いただきたい重要なポイントがあります。それは、「環境への配慮」です。環境への配慮（住宅性能向上）が不可欠な理由は、主に以下の3点です。

1. 2027年4月から事実上義務化される「GX-ZEH水準」への対応

賃貸住宅の建築において、注目すべきは省エネ基準の変化です。現在、国は脱炭素社会の実現に向けたロードマップを加速させており、2030年には「GX ZEH水準」への適合義務化が予定されています。

• 2027年4月以降： 国のZEH基準そのものが、より高度な「GX ZEH水準」へと改定される
• 2030年4月以降： 省エネ基準適合義務が「ZEH水準」に引き上げられるが、改定後の基準が適用されるため、実質的には「GX ZEH水準」への適合が義務化されることになる

この「GX ZEH水準」では、従来の断熱・省エネ性能に加え、エネルギーの見える化を行う「HEMS（ヘムス）」や「蓄電池」の導入が必須となります。
数年後の基準引き上げを待たず、今からこの次世代基準を見据えた設備・性能を備えておくことは、建物の将来価値を維持するために不可欠です。入居者さまに選ばれ続ける居住快適性を備え、できるだけ高い水準の住宅性能で建設することをおすすめします。そこで暮らす方々の満足度を高めることこそが、空室リスクを下げ、長きにわたって安定的な賃貸経営を支える鍵となるからです。

なお、こうした住宅性能の向上に対しては、2025年以降、国から総額4,000億円前後の補助金（※各種条件あり）が用意されています。また、東京都、京都府、群馬県、神奈川県川崎市などの一部自治体では、賃貸住宅建設時に太陽光パネルの設置が条例で原則義務化されています（※ 一部適用除外あり）。これらの規制についても、ぜひ念頭に置いておきましょう。

2.高まる入居者ニーズへの対応

2050年のカーボン・ニュートラル実現を目標とした義務化開始に伴い、賃貸入居者の意識も変化しています。夏の熱中症や冬のヒートショックによる健康被害が懸念されるなか、断熱性・省エネ性の低い賃貸住宅を避ける傾向が高まっています。
住宅性能が高く、冬暖かく夏涼しい高性能な賃貸住宅は、光熱費の安さも相まって、多少賃料が高くても選ばれる理由となります。高性能賃貸住宅の建設は「入居者ファースト」の視点から始まり、安心の賃貸経営を支えることに繋がります。

こうした傾向は、LIFULL HOME’Sのアンケート調査で確認することができ、引っ越し先をさがす際に「省エネ性能」を意識する人は、賃貸住宅においても「とても意識する」「やや意識する」が半数以上に上っています。

3.新たな収益源となる設備の導入

太陽光パネルは単なる義務や環境対策に留まりません。発電した電気を入居者さまが直接利用できるケースも登場しています。
入居者さまにとっては、毎月の光熱費を抑えられるという実質的なメリットが選ばれる理由となり、オーナーさまにとっては、その付加価値が高い賃料水準の維持や安定経営を支える原動力となります。

さいごに：成功の鍵は、末永く歩めるパートナー探し

これまで見てきたように、賃貸住宅経営には、土地活用の方針決定、建設、税制、そして長期的な運営管理に至るまで、多岐にわたる専門的な判断と業務が求められます。これらのすべてをオーナーさまご自身で担うことは、現実的ではありません。

だからこそ、賃貸住宅運用・経営における「業務の委託範囲」を明確にし、お任せしたい領域を代わって遂行してくれるパートナーを選ぶ作業が極めて重要になります。これこそが、賃貸住宅経営を成功に導く重要な第一歩となります。

大切な資産を次世代につなぐため、これからご家族とともに二人三脚で歩んでくれる存在となるのが専門家としてのパートナーです。土地を売却せず、その価値を活かして後世に伝えるというオーナーさまの目的を実現するために、ぜひ最適なパートナーを選んでください。ご自身が納得できるパートナーと出会えた時、あなたの賃貸住宅経営は、その時点で「成功」の一歩を踏み出したと言えるのではないでしょうか。

積水ハウスと考える、将来を見据えた賃貸住宅経営（シャーメゾン）

賃貸住宅経営において、大切にすべきは「建てて終わり」ではないことです。将来にわたり安定した収益を得て、大切な資産の長期的な価値を守り続けること。積水ハウスの賃貸住宅「シャーメゾン」は、そのオーナーさまの長期安定経営を全面的に支えます。

まちなみに調和する上品なデザインと、入居者の満足度を高める優れた居住快適性は、長期的な入居者確保に直結します。さらに、積水ハウスグループの一括借上システムにより、空室リスクを軽減し、オーナーさまの収益を安定させることに貢献いたします。

建築戸数265万（※）戸を超える住まいづくりの技術とノウハウ。そして、積水ハウスグループの総合力による万全の管理・運営サポートで、オーナーさまの「安心」を長く支えるしくみをご提供します。時代の変化に強く、大切な資産価値を守り育てる賃貸経営。将来を見据えた土地活用の最良のパートナーとして、積水ハウスがオーナーさまとともに最適な経営をご提案します。

※ 2,649,752戸（2025年1月末現在・当社住宅建築戸数累計）