大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ！』(すばる舎)などがある。
自分がいくらの住宅ローンを借りられるかは、買う住宅の予算を左右します。買える住宅の価格は住宅ローンの借入額に頭金を加えた額になるからです。
では、住宅ローンで「借りられる額」はいくらかというと、「返せる額」から計算するのが安全です。この返せる額は年収から求めることになります。
住宅ローンの返済額が年収に占める割合を返済負担率と言います。銀行の審査基準では返済負担率を30～35％程度に設定するのが一般的ですが、この数字いっぱいまで借りると返済が重く感じられるでしょう。実際の返済負担率はせいぜい25％までが目安と言われています。なお、ここで言う年収は所得税や社会保険料などを差し引く前の「税込み年収」です。
例えば、年収が400万円の人の場合、返済負担率25％とすると年間の返済額が100万円になります。これを12カ月で割ると、毎月返済額は8万3333円です。この金額から、借りられる額を計算することになります。
借りられる額の計算は、金利と返済期間によって左右されます。金利が低く、返済期間が長いほど借りられる額が増えるのです。
例えば、金利が1.5％で返済期間を35年とすると、毎月返済額8万3333円の場合の借りられる額は約2720万円になります。この金額に頭金を加えた額が、買える住宅の予算になります。
同じ条件で計算した借りられる額（借入可能額）の目安が下の図表です。この条件では、年収の6.8倍が借入可能額になります。
今は住宅ローンの金利が史上最低と言われる水準なので、1.5％より低い金利で借りられるケースは少なくありません。特に変動型であれば1％を下回る場合が多いので、年収の7倍以上借りられる計算です。
とはいえ、変動型は借りた後で金利が上昇し、負担が増える可能性があります。変動型の金利で借りる場合は返済負担率を低めにして計算するなど、「借りすぎ」にはくれぐれも注意したいところです。
作成日：2016年10月20日
