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Vol.109|変動金利が上がると返済額はどのくらい増える?

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅ローンの変動金利はその名のとおり、返済中に金利が変動する可能性がある金利タイプです。金利は短期プライムレートと呼ばれる基準金利に連動するケースが一般的で、原則として年に2回見直され、基準金利の動きに合わせて上下します。

ただし返済額の見直しは5年に一度というルールが一般的です。つまり借りてから5年間は金利が変動しても返済額は変わらず、その間に金利が上がった場合は返済額に占める利息が増えることになります。

今は超低金利が続いており、変動金利は1%未満で借りられるケースが大半です。しかし金利が上がれば返済額も上がるリスクがあることは理解しておく必要があります。ではどのくらい返済額が増えるのか、試算してみましょう。

例えば4,000万円を35年返済で借りる場合、金利が0.625%とすると毎月返済額は10万6058円です。ここでは単純化のため5年間は金利が変わらず、5年後の返済額見直しのタイミングで金利が1%上がったと仮定します。すると6年目からの返済額は12万2225円となり、1万6167円アップする計算です。

さらに10年後にも金利が1%上がったとすると、11年目からの返済額は1万4788円アップして13万7013円になります。当初の返済額から比べると3万955円の増加です。

金利が上昇した場合の返済額の変化(ケース1)

変動金利には返済額の急激な上昇を抑えるため、25%ルールも設けられています。これは返済額が増える場合でも、上昇幅は25%を限度とするというルールです。

例えば前述のケース1と同じ設定で5年後に金利が2%上がったとすると、計算上の返済額は13万9803円にアップします。しかしこの金額だと当初の返済額からの上昇率が25%を超えるため、実際の返済額は13万2573円に抑えられます。

ただし返済額が抑えられても利息は金利に合わせて増えるので、返済額に占める借入元金の金額が減り、元金残高の減り方が遅くなります。そのため10年後に金利が変わらなくても返済額がアップし、11年目以降は14万1909円に増えています。10年後の元金残高がケース1よりも多いため、11年目からの返済額も増えるのです。

金利が上昇した場合の返済額の変化(ケース2)

このところ長期にわたって超低金利が続いていますが、経済状況が変われば変動金利が上昇する可能性もあるでしょう。いざという時に備え、変動金利が上昇した場合に負担がどのくらい増えるのか、確認しておくことも大切です。

作成日:2019年7月18日

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