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Vol.105|頭金で総支払額が変わることもある?

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅を買うときには住宅ローンを借りるケースが少なくありませんが、自己資金から頭金を支払う場合が一般的です。では、頭金はいくらあればよいのでしょうか。

住宅購入の頭金としては、「住宅価格の2割以上」が目安とされています。つまり自己資金から価格の2割を頭金として支払い、残りの8割を住宅ローンで借り入れるわけです。仮に住宅価格が5,000万円とすると、頭金が2割で1,000万円、住宅ローンは4,000万円になります。

頭金を価格の2割確保するのは、住宅ローンの借入額が多くなりすぎて返済負担が重くなるのを防ぐためという意味があります。例えば5,000万円を金利1.3%、35年ローンで借りたとすると毎月返済額は14万8241円ですが、借入額が4,000万円だと毎月11万8592円の返済となり、月々3万円近く負担が軽くなります。

また頭金が少ないと購入後の値下がりリスクが大きくなります。例えば5,000万円の住宅を頭金ゼロ、住宅ローン5,000万円で買ったとすると、上記と同じ条件で借りた場合の10年後のローン残高は3,800万円近い金額です。この時点で住宅が3,800万円より値下がりしていた場合、売却しても住宅ローンを返しきれず、自己資金などで穴埋めしないと買い替えができないことになるのです。

こうしたリスクを避けるために頭金は2割が目安とされているのですが、最近は住宅ローン金利がとても低く返済負担が比較的軽くなっているため、頭金は住宅価格の1割程度でも問題ないとされるケースが増えているようです。とはいえ、やはり頭金がゼロだとリスクが高まることに変わりはありません。

さらに頭金が少ないと金利が高くなる場合があることにも注意が必要です。銀行にとっては頭金の少ない人は貸し倒れリスクが高まるので、金利を高く設定することは合理的といえます。そこで住宅価格に対する住宅ローン借入額の比率(融資比率)の高さによって金利に差を付けるケースが増えているのです。

代表的なものがフラット35で、融資率が9割を超えると借入額全体の金利が高くなる仕組みになっています。例えば2019年3月の最低金利で見ると、融資率9割以下の場合が1.27%、9割超の場合が1.71%です。この金利を前提に5,000万円の住宅を頭金ゼロで買うケースと頭金1割のケースで比較すると、毎月返済額が約2万5000円、総支払額では570万円以上の差になります。

このように超低金利とはいえ頭金ゼロだと負担やリスクが高まるので、やはり住宅価格の1~2割程度の頭金は用意したほうが無難といえそうです。

頭金の比率による総支払額の違い

(クリックすると拡大します。)

作成日:2019年3月22日

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