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Vol.104|土地を選ぶときに知っておきたい不動産用語

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅購入を検討している人の中には、「土地を買って家を建てたい」と考えている人も少なくないでしょう。その場合は建物を建てる土地選びから始めることになります。土地を購入する場合はいろいろな不動産用語を見聞きすることになるので、主なものを紹介しましょう。

●地目(ちもく)
土地の今の状態や利用目的に応じて決められる区分のことで、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地など23種類あります。各地の法務局に登記されている土地の登記簿には地目が書かれていますが、実際の利用状況と一致するとは限りません。見た目が同じような土地でも、宅地なら家を建てられますが、田や畑に住宅を建てるには所定の手続きが必要です。

●用途地域
都市計画法で定められた12種類の地域区分で、地域ごとに建てられる建物の用途や大きさが規制されます。用途地域は住環境の目安になりますが、イメージとは異なる街並みであることも少なくありません。例えば第一種や第二種の低層住居専用地域なら低層の一戸建てが中心ですが、(第一種・第二種)住居地域や準住居地域、近隣商業地域などでも一戸建てが多く建つエリアがあります。

用途地域別の建築可能な主な建物

●建ぺい率
敷地面積に対する建築面積の割合。建築面積とは通常は1階の床面積のことなので、敷地のうちどれだけの面積に建物が建てられるかを示す法規制です。例えば敷地面積が100平方メートルで建ぺい率が50%の土地なら、建築面積は50平方メートルが上限になります。この建ぺい率は用途地域に応じて決められており、建ぺい率が小さいほど庭の広い家ができますが、敷地にゆとりがないと建物が小さくなってしまいます。

●容積率
敷地面積に対する延床面積の割合。延床面積は各階の床面積の合計のことで、用途地域に応じて建ぺい率とセットで定められます。例えば敷地面積が100平方メートルで容積率が100%の土地なら、延床面積は100平方メートルまでです。容積率が大きいほど大きな建物が建てられますが、敷地が面する道路(前面道路)の幅によっても制限を受けます。

●高さ制限
用途地域が第一種または第二種の低層住居専用地域の土地は、建物の高さが10mまたは12m以内に制限されます。したがってこうした土地には中高層の建物は建てられません。

●市街化区域・市街化調整区域
市街化区域とはすでに市街地が形成されている区域や、市街地として優先的に整備を進める区域のこと。市街化調整区域は市街化を抑制する区域のことです。いずれも都道府県ごとに地域の事情に応じて定められます。市街化調整区域では宅地の開発が制限されますが、自治体の許可があれば住宅を建てられる場合もあります。

作成日:2019年2月21日

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