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Vol.100|住宅ローンの金利はどのタイプがおトク?

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅ローンの金利には金融機関ごとにいろいろなタイプがありますが、大きくは「変動型」「固定期間選択型」「固定型」の3つに分けられます。それぞれの特徴についてみていきましょう。

まず「変動型」は、その名のとおり返済期間中に金利が変動するタイプです。多くの場合、金利は半年ごとに見直され、基準となる市場金利が上下すれば連動して上下します。ただし、返済額はすぐには変わらず、5年ごとに見直すケースが一般的です。

5年後に金利が変動していた場合、その時点のローン残高と金利で返済額を計算します。ただし金利が大きく上がっていても、返済額はそれまでの1.25倍までが上限というルールがあります。

「変動型」の最大のメリットは金利が低いことです。現状では優遇後の適用金利が0.6%前後というケースが少なくありません。ただし、金利が上がると返済負担が増えるリスクがあるので注意が必要です。返済に余裕があり、市場金利の動きに敏感な人向きといえるでしょう。

「固定期間選択型」は一定の固定期間だけ金利が固定されるタイプです。固定期間は3年、5年、10年が代表的ですが、金融機関によっては2年や7年、15年などの期間もあり、好きな期間を選ぶことができます。固定期間が終了したら、その時点の金利で固定期間を選ぶか、「変動型」に切り替えることも可能です。

「固定期間選択型」は固定期間中の金利変動がなく、次に述べる「固定型」に比べて金利が低めな点がメリットです。ただし固定期間終了時に金利が上がっているリスクがあり、「変動型」のような「1.25倍が上限」というルールもありません。「教育費の負担が重くなるこれから10年間だけでも金利上昇リスクを避けたい」といった人向けでしょう。

これに対し、返済期間中の金利が変わらないタイプが「固定型(「全期間固定型」ともいう)」です。金利が変動しないので返済額も返済終了まで変わりません。「フラット35」が代表的ですが、金融機関によっては独自の「固定型」もあります。

「固定型」は金利変動リスクがないことがメリットですが、ほかのタイプに比べて金利は高めです。返済額がやや高いのは金利変動を避けるための保険と考え、安定した返済を重視する人向けといえます。

それぞれの金利タイプで住宅ローンを借りた場合、将来の金利変動によって返済額がどう変わるのかを試算したのが下の表です。当初は「変動型」の返済額が圧倒的に低いのですが、5年後(6年目)に金利が1%アップした場合は返済額の差が小さくなり、さらに5年後(11年目)にも1%アップしたとすると返済額が逆転して「固定型」が最も低くなる計算です。なお「固定期間選択型」の場合、11年目に「変動型」に切り替えれば返済額は少し抑えられます。

このシミュレーションはあくまで仮定のものですが、金利の上昇によっては「変動型」や「固定期間選択型」の返済額が「固定型」より高くなることもあり得るのです。金利の変動を予測することは難しいのですが、そうしたリスクがあることを考慮に入れて金利タイプを選ぶようにしましょう。

金利タイプによる返済額の比較

(クリックすると拡大します。)

作成日:2018年9月20日

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