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Vol.099|住宅ローンの優遇金利はどうすれば利用できる?

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅ローンの金利には変動型や固定型、固定期間選択型などいろいろなタイプがありますが、さらに同じ銀行の同じタイプの金利の中にも、利率の異なる複数の金利がある場合が多く、迷ってしまう人も少なくないでしょう。

同じタイプなのに異なる金利があるのは、優遇タイプの違いによるものです。住宅ローンの金利には基準となる店頭金利(基準金利と呼ぶ場合もあります)がありますが、実際に適用されるのはそれよりも金利を引き下げた優遇金利である場合が多くなっています。

この優遇金利には大きく分けて2つのタイプがあります。一つは固定期間選択型の当初の固定期間だけ金利の引き下げ幅を大きくし、固定期間終了後は引き下げ幅が縮小されるタイプ。もう一つは返済期間中の金利引き下げ幅が一定のタイプで、こちらは変動型や(全期間)固定型にも適用される場合があります。

それぞれの名称は銀行により異なりますが、一般的には前者を「当初期間優遇タイプ」、後者を「全期間優遇タイプ」と呼んでいます。なお、銀行によってはどちらか一方のタイプしか扱っていないケースもあります。

例えば三井住友銀行の場合、「当初期間優遇タイプ」は5年固定と10年固定のみ扱っており、当初の金利引き下げ幅は2.2%で、固定期間終了後の引き下げ幅は1.4%に縮小されます。一方、「全期間優遇タイプ」は変動型とすべての固定期間選択型が対象となり、金利引き下げ幅は最大で1.7%~1.85%です。引き下げ幅に幅があるのは、ローンの審査結果によって差が出るためです。

5年固定金利で3000万円を35年返済で借りた場合で試算してみると、店頭金利は3.00%(2018年8月現在)なので「当初期間優遇タイプ」の当初金利は0.80%となり、毎月返済額は8万1918円です。一方、「全期間優遇タイプ」の当初金利は1.15%で、毎月返済額は8万6799円と、「当初期間優遇タイプ」より5000円近く高くなります。

もし金利がずっと変わらないとすると、「全期間優遇タイプ」の返済額は変わりませんが、「当初期間優遇タイプ」は6年目に引き下げ幅が小さくなるので適用金利が1.60%となります。すると6年目からの毎月返済額が9万1722円にアップし、「全期間優遇タイプ」より逆に5000円近く高くなります。このように「当初期間優遇タイプ」は当初固定期間が終わると金利が高くなるので、返済期間が長い場合は「全期間優遇タイプ」のほうがトータルの返済額が少なくて済む場合が多いのです。

ところで、こうした優遇金利はどうすれば利用できるのでしょうか。「優遇されるには特別な条件をクリアしなければならいのでは?」と思うかもしれませんが、そうでもありません。

優遇金利の利用条件は銀行によりまちまちですが、最も一般的なのは「給与振込口座を開設すること」「インターネットバンキングを契約すること」「カードローンを申し込むこと」など、さほどハードルの高くない条件ばかりです。また銀行によっては特に条件を設けず、住宅ローンを利用する人なら誰でも優遇が受けられるようにしているケースもあります。

このように住宅ローンの優遇金利は多くの人が利用できるものなので、自分たちに適したタイプの中から少しでも有利な金利を選ぶようにしてください。

優遇金利のタイプによる返済額の違い

(クリックすると拡大します。)

作成日:2018年8月23日

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