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Vol.098|金利以外にも! 住宅ローン選びはここに注目

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅ローンを選ぶときに、まずは金利の低いローンを探すのが一般的だと思います。金利が低ければ支払う利息が少なくて済み、同じ金額を借りても返済額が軽くなるからです。また返済額が同じであれば金利が低いほうが多く借りられるので、購入予算をアップさせることもできます。

でも最近は超低金利ということもあり、銀行による金利の差がとても小さくなっています。変動金利か固定金利かといった金利タイプによる差はある程度ありますが、同じ金利タイプで比較すると銀行間の差はごくわずかです。

では金利が変わらなければどこで借りても同じかというと、そうとも限りません。というのも、住宅ローンを借りるときの諸費用に差が出るからです。住宅ローンの諸費用というのは、手数料や保証料、保険料などのことです。

手数料とは融資手数料のことですが、都市銀行などでは保証会社への事務手数料としているケースもあります。金額は3万円前後プラス消費税の場合が多いのですが、10万円前後のケースや、「借入額の2%プラス消費税」としている銀行もあります。借入額の2%の場合、3000万円借りたときの手数料は60万円になる計算です。

保証料はローン保証料とも呼ばれ、なんらかの理由で返済が滞ってしまったときに保証会社が代わって返済(これを弁済といいます)するための費用です。保証会社が弁済した場合でも借りた人の返済が免除されるわけではなく、銀行に代わって保証会社に返済しなければなりません。

この保証料は借入額や返済期間などによって変動しますが、都市銀行などでは35年返済の場合で1000万円当たり20万円程度が一般的です。一方、ネット系の銀行などでは保証料を不要としているケースが少なくありません。ちなみに1000万円当たり20万円ということは3000万円借りると60万円となり、さきほどの「借入額の2%」の手数料とほぼ同程度になります。ネット系の銀行などでは保証料をゼロとする代わりに、それと同じくらいの手数料がかかるケースが少なくないのです。

なお、保証料は借り入れ時に一括で払うタイプのほか、金利に上乗せして毎月払うタイプがあり、どちらかを選べる銀行が多くなっています。金利上乗せタイプは借り入れ時の負担が軽くなりますが、トータルで支払う保証料は一括払いタイプより高めになるケースが一般的です。

住宅ローンの返済中に借りた人が万一死亡した場合などに備えて加入するのが団体信用生命保険です。保険が下りるとローンが完済され、家族に返済負担が残りません。保険料は金利に含まれるケースがほとんどなので別途支払う必要がありませんが、ガンや生活習慣病にかかった場合の疾病特約に加入する場合は話が別です。

疾病特約に加入する場合の保険料は、金利に上乗せされるケースが通常です。上乗せ幅は対象となる疾病の種類などにより0.1~0.3%程度が一般的ですが、上乗せせずに加入できるローンもあります。

35年固定金利の住宅ローンについて、これらの諸費用を含めた総支払額を比較したのが下の表です。三井住友信託銀行のフラット35とみずほ銀行はどちらも金利が1.34%ですが、保証料のない三井住友信託銀行のほうが総支払額は少なくなっています。またソニー銀行は三菱UFJ銀行より金利が高くなっていますが、やはり保証料がゼロで手数料に大きな差がないのでソニー銀行のほうが総支払額は少ないという結果です。

このように、住宅ローンを選ぶときは金利だけでなく、借りるときや借り手からの諸費用も含めて比較することをおススメします。

住宅ローン総支払額の比較(3000万円を35年固定金利、35年返済で借りたケース)

(クリックすると拡大します。)

作成日:2018年7月19日

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