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Vol.097|返済期間でこんなに違う住宅ローン

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅ローンを借りるときに、多くの人は返済期間を35年で組んでいます。これはほとんどの住宅ローンが返済期間を最長35年までとしているからです。返済期間を長くすると、同じ借入額・金利でも毎月返済額が軽くなります。逆に毎月返済額が同じであれば、返済期間を長くするほど借入額を増やして予算アップも可能になります。

ただし、返済期間が長くなるとそれだけ支払う利息が多くなるので、トータルの総返済額も多くなります。例えば3000万円を年利1.5%で借りたケースで試算してみると、35年返済の場合は毎月返済額が9万円強ですが、5年短い30年返済だと10万円台、さらに5年短い25年返済だと12万円弱にアップします。しかし総返済額では逆に25年返済で3600万円弱なのに対し、35年返済では3800万円台と250万円以上の差が出る計算です。

返済期間による返済額の違い

このように住宅ローンの返済期間を決めるときには毎月返済額だけでなく、総返済額との兼ね合いも考慮する必要があるでしょう。また、返済期間と自分の退職時期との関係にも注意が必要です。これから家を買う人の多くは公的年金の支給開始が65歳以降になると思われるので、できるだけそれまでに住宅ローンを返済し終えるようにしたいものです。

例えば住宅を買うときの年齢が30歳の人なら、35年返済でも65歳でローンを返し終わります。でも35歳の人なら完済時に70歳、40歳の人なら75歳になってしまい、返済が重荷になることは容易に想像がつきます。かといって当初から30年返済や25年返済とすると毎月返済額が重くなったり、借入額を減らさざるを得なくなったりするでしょう。

そこで考えられるのが、当初は35年返済で借り、教育費などの負担が軽くなったら返済期間を短くする方法です。代表的なものが「返済期間短縮型」の繰り上げ返済です。繰り上げ返済はまとまったお金があればいつでもできるので、返済当初で教育費にまだ余裕のあるうちに積極的に繰り上げ返済しておく方法もあります。

また、フラット35などでは途中で返済期間を短くすることもできます。この場合は毎月返済額が途中から高くなるので返済能力の審査が必要ですが、フラット35では手数料無料で手続きできます。民間ローンで可能かどうかは金融機関によりケースバイケースです。

例えば3000万円を当初は35年返済で借り、10年後に10年短縮したとすると、当初9万円台の毎月返済額が11年目から14万円台にアップします。総返済額は3600万円台で、35年返済のままのケースと比べると190万円近い軽減です。この方法により、仮に当初40歳の人だったとすると、65歳で無事にローンが完済することになります。

途中で返済期間を短くする方法もある

このように住宅ローンの返済期間は返済途中で見直すことも可能なので、家計の事情などに応じて短縮することも検討したいところです。

作成日:2018年6月21日

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