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Vol.096|繰り上げ返済で、住宅ローンの返済を見直す

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅ローンは借りた後も見直しを行うことで、家計に合わせて返済負担を調整したり、軽減したりすることができます。その代表的な手法が繰り上げ返済(正確には「一部繰り上げ返済」)です。

繰り上げ返済とは、返済の途中でまとまった金額を前倒しで返済することを指します。繰り上げた額はすべて元金の返済に充てられるため、予定していた利息の支払いを減らすことができるのです。

繰り上げ返済には、繰り上げ後の返済期間を短縮できる「返済期間短縮型」と、毎月返済額を軽減できる「返済額軽減型」の2タイプがあります。どちらかを選べるケースが多いのですが、銀行によっては「返済期間短縮型」のみ扱っているところもあります。

例えば3000万円を金利1.40%、35年返済で借りたとすると、毎月返済額は9万392円です。これを5年後に100万円繰り上げ返済した場合で試算すると、「返済期間短縮型」の場合は返済期間が1年と5カ月短縮され、約52万円の利息が軽減される計算になります。

一方、「返済額軽減型」の場合は毎月返済額が8万6974円に軽減されます。その結果、軽減される利息額は約23万円になる計算です。

このように同じ時期に同じ金額を繰り上げ返済した場合は、「返済期間短縮型」のほうが軽減される利息額が大きくなります。そのため、繰り上げ返済というと「返済期間短縮型」を意味することも少なくないようです。

ただし、「返済期間短縮型」は繰り上げ返済をしても毎月返済額は変わりません。また利息の軽減効果が大きいといっても、手持ちの預貯金などを必要以上に繰り上げ返済に使ってしまうと、生活資金に余裕がなくなってしまうリスクがあるでしょう。そのため、「返済期間短縮型」による繰り上げ返済は、月々の返済や手持ち資金に余裕のある場合に行うことをお勧めします。

では「返済額軽減型」はどうでしょう。こちらは繰り上げ後の毎月返済額が軽くなるという即効性がありますが、月々の軽減額はさほど大きくはありません。そのため、来るべき教育費や金利上昇による負担増に備えて繰り上げ返済資金を蓄えておくといった、「緊急避難型」の手法と理解すべきでしょう。

なお、繰り上げ返済には手数料がかかるケースもありますが、インターネットで手続きすれば無料の場合がほとんどです。ただし、フラット35のように繰り上げ返済額に下限が設けられていること(1回当たり10万円以上)もあるので注意してください。

繰り上げ返済の仕組み(5年後に100万円繰り上げ返済した場合)

(クリックすると拡大します。)

作成日:2018年5月24日

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