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Vol.095|住宅ローンをたくさん借りるほうがおトク?

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅ローンの超低金利が続いており、都市銀行などの変動型金利なら0.6%台で借りられるケースが一般的です。一方で家を買うときの優遇税制も充実しており、「住宅ローン控除」を利用すると最大で借入額の1%相当額が10年間にわたって所得税などから戻ってきます。

つまり、住宅ローンを借りるときの金利よりも高いパーセントの控除が受けられるわけです。そのため、「頭金を多く用意するより、住宅ローンをたくさん借りるほうがトク」という話を耳にすることも多いかもしれません。実際のところどうなのでしょうか。

4000万円の家を買うケースで比較してみましょう。まず頭金ゼロで4000万円の住宅ローンを借りる場合ですが、金利0.625%、35年返済で借りたとすると、毎月返済額は10万6000円強となり、ずっと金利が変わらなかったとすると総返済額は約4454万円です。これに対し、「住宅ローン控除」で戻ってくる税金は最大で352万円強なので、差し引き4102万円ほどの負担となります。

一方、頭金を1000万円とした場合で試算すると、住宅ローンの毎月返済額は8万円弱となり、総返済額は3340万円ほどです。また「住宅ローン控除」で戻る税金は最大265万円ほどとなり、差し引き4076万円ほどの負担になります。このように頭金を1000万円入れた場合のほうが、トータルの負担では25万円ほど軽くなる計算です。

住宅ローンの金利のほうが「住宅ローン控除」で戻る税金の控除率よりも低いのに、頭金が多いほうが負担が軽くなるのは、住宅ローンの返済期間が35年と長期にわたるためです。ただし、「住宅ローン控除」で戻る額は頭金ゼロのほうが88万円ほど多いので、その分は頭金の額による負担の差が縮小されていることは事実です。一昔前のように「頭金は住宅価格の2割用意すべき」というセオリーにこだわる必要はあまりないでしょう。

また、今回は単純な総返済額とローン控除額との差し引きの比較でしたが、例えば頭金の分を手元に残して利回りの高い運用で資金を増やせるのであれば、そちらのほうがトクかもしれません。また10年後にまとまった金額を繰り上げ返済すれば、トータルの負担の差がより小さくなるでしょう。

とはいえ、変動型金利の場合は返済期間中に金利が上がって負担が増える可能性もあります。また、金融機関によっては頭金が多い人に対して金利の優遇幅を拡大するケースもあるのです。なにより、頭金を多くしたほうが毎月返済額を抑えられるのは確実なので、頭金をいくら用意するかは総合的に判断したほうがよさそうです。

住宅ローン負担と「住宅ローン控除」の総額で比較

(クリックすると拡大します。)

作成日:2018年4月19日

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