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Vol.090|頭金が多いと住宅ローンの金利が低くなる

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

家を買うときには自己資金から頭金を捻出し、それに住宅ローンを加えて購入代金に充てることになります。最近は超低金利なので「たくさん借りたほうがトク」とばかりに頭金が少なくても購入に踏み切るケースが増えているようです。とはいえ、頭金が多いほうが住宅ローンの金利が低くなり、もっとトクできるケースもあります。

住宅ローンの中には、頭金の多さによって金利に差をつけているケースが少なくありません。金融機関にとっては頭金の多い人のほうが返済能力が高く、貸し倒れリスクが低くなるので、金利を低くしても安全という判断が働くためです。

頭金によって金利に差をつけている住宅ローンの代表例はフラット35です。フラット35では住宅価格に占める融資額の割合(これを「融資率」といいます)が9割以下か9割超かで金利を区分しています。融資率が9割以下だと金利が低く、9割を超えると融資額全体に高い金利が適用される仕組みです。

同様の仕組みは、一部の民間ローンでも導入されています。例えばみずほ銀行では頭金が2割以上か2割未満かで店頭金利からの引き下げ幅に差をつけており、2割以上なら「マイナス1.5%~マイナス1.85%」ですが、2割未満だと「マイナス1.4%~マイナス1.85%」です。つまりケースによっては適用金利が0.1%高くなる場合があるわけです。

またソニー銀行では、頭金が必要資金の10%以上の場合は、10%未満の場合より金利を0.05%引き下げています。このように頭金による金利の差を明示している銀行以外にも、頭金の多さが融資の審査に影響して結果的に金利に差が出るケースもあるでしょう。

さらに頭金が多く融資額が少ないと、融資手数料が安くなる場合もあります。というのも、融資手数料の中には「融資額×〇%」という料金体系になっているケースが少なくないからです。フラット35の場合は融資手数料が定額のタイプと定率のタイプのどちらかを選べる金融機関が多く、定率タイプのほうが金利が低くなっています。

では頭金によって支払額にどのくらいの差が出るのか、試算してみましょう。フラット35を利用して5000万円の住宅を買うケースで試算したのが下の表です(35年返済)。まず頭金が9割未満の300万円の場合、金利は1.81%となり、4700万円の借入額に対する毎月返済額は15万円台です。また融資手数料が1.836%の定率タイプとすると、金額は86万円強になります。

これに対し、頭金が9割超の600万円の場合は金利が1.37%にダウンします。借入額4400万円に対する毎月返済額は13万円台に下がり、融資手数料は80万円強になる計算です。その結果、頭金も加えた総支払額では、頭金300万円のケースに比べて512万円以上の軽減になりました。

このように頭金を多くすることで、支払額を大きく減らせるケースがあります。超低金利だからと油断せずに、頭金もできるだけ確保するようにしましょう。

頭金の額による支払額の比較
(クリックすると拡大します。)

作成日:2017年11月24日

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