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Vol.089|「繰り上げ返済」で当面の負担増に備える

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

「繰り上げ返済」とは、返済の途中でまとまった金額を前倒して返済することです。繰り上げ返済した金額はすべて借入元金の返済に当てられるので、その分にかかる予定だった利息を軽減することができます。

「繰り上げ返済」には、返済後の返済期間が短くなる「返済期間短縮型」と、毎月返済額が軽くなる「返済額軽減型」の2タイプがあり、多くの金融機関ではどちらかを選ぶことができます。例えば3000万円を年利0.625%、35年返済の住宅ローンで借り入れ、2年後に100万円繰り上げ返済した場合で試算してみましょう。

まず「返済期間短縮型」では返済期間が1年と4カ月短くなり、その結果、総返済額が約23万円軽減されています。一方、「返済額軽減型」では毎月返済額が2800円ほど軽くなり、総返済額では約11万円の軽減です。

このように、同じ時期に同じ金額を繰り上げ返済した場合、利息の軽減額は「返済期間短縮型」のほうが大きくなります。ちなみに、同じ金額で同じタイプの「繰り上げ返済」をする場合では、返済開始からの時期が早いほど軽減額が大きく、金利が異なるローンで比べると高い金利のほうが軽減額は大きくなります。

「繰り上げ返済」の2つのタイプには利息の軽減効果に差がありますが、「返済期間短縮型」は繰り上げ返済した後も毎月返済額は変わらない点に注意が必要です。例えば教育費の負担が増えるのに備えて住宅ローンの返済額を軽くしたいのであれば、「返済額軽減型」でないと効果が得られません。

同様に、変動型金利で借りた住宅ローンの金利が途中で上昇した場合、「返済期間短縮型」では金利上昇の影響をそのまま受けてしまいますが、「返済額軽減型」なら返済額の上昇を抑えることができます。例えば3000万円を年利0.625%、35年返済で借り入れ、5年後に金利が2%に上昇した場合、繰り上げ返済しなければ毎月返済額が7万9544円から9万6490円にアップします。しかし金利上昇と同時に100万円を「返済額軽減型」で繰り上げ返済すると、その後の毎月返済額は9万2794円に抑えられる計算です。

このように「返済額軽減型」の「繰り上げ返済」には、当面の負担増に備えられるメリットがあります。「返済期間短縮型」でトータルの利息負担を軽くするのか、「返済額軽減型」で当面の負担増に備えるのか、家計の事情などに応じて選択するとよいでしょう。

「繰り上げ返済」で返済負担が軽くなる
(クリックすると拡大します。)

作成日:2017年10月19日

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