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Vol.073|変動金利の住宅ローンは金利上昇に注意

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅ローンの金利が低い状態が続いています。なかでも変動金利の場合、銀行の店頭金利は2%台が主流ですが、各銀行で金利引き下げを行っており、実際の適用金利は1%を切る超低水準も珍しくありません。例えば都市銀行の変動金利は店頭金利が2.475%、引き下げ後の適用金利が0.625%のケースが多くなっています。

これだけ金利が低いと、返済負担も軽くなります。仮に3000万円を35年返済で借りたとすると、金利0.625%の場合の毎月返済額は7万9544円と8万円を切る金額です。単身者用の賃貸住宅を借りるときの家賃並みといえるでしょう。

ただし、変動金利はその名のとおり、借り入れ後に金利が変動する場合があるので注意が必要です。金利の見直しは半年ごとに行われ、基準となる短期金利(短期プライムレート)に連動して変動するケースが一般的です。現在は超低金利が続いているので金利変動がほとんどありませんが、金利が上がりだすと急に上昇することも考えられます。

変動金利の金利が上がると、返済額もアップします。ただしすぐに上がるわけではなく、返済額の見直しは5年ごとのケースが通常です。その間に金利が上がった場合は、返済額に占める利息の割合が増え、元金の割合が減ります。その結果、金利が変らない場合に比べて元金の減り方が遅くなる仕組みです。

分かりやすくするため、上記の例で借りてから5年後の見直しのタイミングで金利が上がったケースを試算してみましょう。5年後に金利が1%上がって1.625%になったとすると、毎月返済額は9万1669円にアップします。当初の毎月返済額に比べて1万2125円の上昇です。

では、5年後に金利が2%アップした場合はどうでしょう。そのまま計算すると毎月返済額は2万5000円以上アップして10万4852円に上昇します。でも、変動金利には「毎月返済額が増える場合は直前の1.25倍まで」というルールがあるので、実際の毎月返済額は9万9430円に抑えられます。

返済額が急には増えないルールがあると聞くと安心するかもしれませんが、金利は上がっているので利息はそのまま増額されます。返済額の増額が抑えられる分は、やはり返済額に占める元金の割合が減るのです。そのため、この場合も元金の減り方が遅くなります。

このように変動金利で借りた後に金利が上がると返済額が増えるだけでなく、場合によっては元金がなかなか減らず、その後も返済額が増えることも考えられます。今より2%も金利が上がるケースは考えにくいかもしれませんが、そもそも変動金利の店頭金利が2%台なのですからあり得ない水準ではありません。変動金利で借りる場合は将来の金利上昇の可能性も考慮して、余裕のある資金計画を心がけましょう。

 

変動金利で借りて金利が上昇した場合の毎月返済額は

作成日:2016年6月23日

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