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Vol.072|全期間固定型は金利だけでなく諸費用もチェック!

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

日銀がマイナス金利政策を実施していることもあり、住宅ローンの金利が過去最低の水準に下がっています。代表的な(全期間)固定型金利であるフラット35は5カ月連続で低下し、5月の最低金利が1.08%(返済期間21年以上、融資率9割以下の場合)と超低金利です。

金利の低い時期に固定型金利で借りると、ずっと低金利で借りられるメリットがあります。その意味で、今は固定型金利の住宅ローンが「借りどき」といえるでしょう。ただ、フラット35だけでなく銀行の固定型金利も下がっているので、どこの住宅ローンを借りればよいか迷ってしまうかもしれません。

固定型金利の住宅ローンを選ぶときには金利だけを比べるのではなく、借りるときの諸費用も加えてトータルの負担で比較する必要があります。ずっと金利が変わらない固定型金利は借りる時点で返済終了までの総返済額が計算できるので、諸費用と合わせれば合計の負担額が分かるからです。

住宅ローンを借りるときにはいくつかの諸費用がかかりますが、大きな差が出るのは手数料と保証料、それに団体信用生命保険料(団信保険料)です。このうち手数料は都市銀行などでは3万円程度が一般的ですが、ネット銀行やフラット35では「借入額の2.16%(税込)」などとしているケースが多く見られます。後者の場合、3000万円借りると手数料が60万円以上かかる計算です。

ネット銀行などでは手数料が高い代わりに、保証料がかからないケースがほとんどです。逆に都市銀行などの保証料は一括払いの場合で数十万円かかります。ソニー銀行のように、手数料が4万3200円(税込)と低めで、保証料が無料の銀行もありますが、金利はやや高めです。

また銀行ローンの場合は団信保険料がかからないケースが一般的ですが、フラット35は別途かかります。加入は任意ですが、万一の場合にローンが遺族に残らないよう加入する人がほとんどです。保険料は年払いとなり、トータルでは数百万円かかることもあります。

例えば5月の固定型金利を比べてみると、みずほ銀行のフラット35(手数料定率型)が1.08%、三菱東京UFJ銀行が1.11%、ソニー銀行が1.242%と、みずほ銀行のフラット35が最も低い金利です。ところが3000万円を35年返済で借りた場合の総返済額に諸費用を加えた額で比較すると、みずほ銀行のフラット35が最も負担が多くなりました。

このように固定型金利の住宅ローンを借りるときは金利水準だけに目を奪われず、諸費用も含めたトータルの負担を冷静に計算してみましょう。

 

固定型金利の住宅ローン負担額の比較(借入額3000万円、35年返済のケース)
(クリックすると拡大表示します)

作成日:2016年5月26日

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