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Vol.071|住宅ローンの手数料は定額・定率どちらがトク?

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅ローン手数料の定額タイプは、借入額にかかわらず3万2400円(消費税込み。以下同)や5万4000円などと金額が決まっているタイプです。手数料定率タイプは借入額に一定の率をかけた金額が手数料になるタイプで、率は2.16%程度が一般的ですが、各種割引サービスを実施している銀行が少なくありません。

手数料だけで比較すると、定額タイプのほうが安くなるケースがほとんどですが、その分、定額タイプのほうが金利は高く設定されます。つまり、借りるときにまとまった金額の手数料を払って月々の返済額を抑えるか、金利が高めでも初期費用を抑えるかの選択というわけです。では、実際にはどちらがトクなのでしょうか。

最近ではフラット35を借りるときの手数料について、定額タイプと定率タイプを選べるケースが多くなっています。例えば、積水ハウスグループの日本住宅ローン(MCJ)では手数料が3万2400円で定額の「標準タイプ」と、借入額の1.5336%で定率の「特約スーパーまいど(金利引下げ重視タイプ)」を扱っています。

3000万円を35年返済で借りたケースで比較してみましょう。金利は定額タイプが1.35%、定率タイプが1.19%です(2016年4月時点)。毎月返済額は前者が8万9666円ですが、金利の低い後者は2298円少なくなります。

またフラット35は保証料がかかりませんが、任意の団体信用生命保険(団信保険)に加入すると保険料が毎年かかります。この団信保険料は返済期間が長いほどトータルの金額が高くなり、金利によっても金額が若干変わります。これらの費用と返済額を合計した35年間の総支払額では、定率タイプのほうが定額タイプよりも56万円ほど低くなりました(図表1)。

返済期間を短く組んだ場合はどうでしょう。手数料は返済期間が短くなっても同じ金額ですが、総返済額の差は小さくなります。3000万円を25年返済で借りた場合で試算すると、総支払額の差は24万円ほどに縮まりました(図表2)。

このように総支払額では手数料定率タイプのほうが低いのですが、返済期間が短くなると定額タイプとの差は小さくなります。逆にいうと返済期間が長い場合は差が大きくなるので、手持ち資金に余裕があるなら手数料定率タイプを選んだほうがおトクということがいえるでしょう。ただし、返済期間の途中で繰上げ返済を行っても、手数料は期間未経過部分に応じた返戻金はありませんので注意が必要です。

 

金利と手数料のタイプによる支払額の比較(図表1)(3000万円を35年返済で借りた場合)
金利と手数料のタイプによる支払額の比較(図表2)(3000万円を25年返済で借りた場合) (クリックすると拡大表示します)

作成日:2016年4月21日

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