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Vol.070|住宅ローンの金利はどう決まる?

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅ローン金利には変動型のように金利が固定される期間が短いタイプと、35年間固定されるフラット35のように固定期間が長いタイプに分けられます。変動型は半年ごとに金利を見直すタイプが主流なので、いわば「半年固定型」です。また固定期間が選べる固定期間選択型には、1年固定や3年固定など、固定期間が短いタイプがあります。一方、フラット35のほか、35年固定型や固定期間選択型の10年固定などは固定期間の長いタイプです。

このうち、変動型は融資期間1年未満の短期金利を基準としており、具体的には銀行同士が資金をやり取りする無担保コール翌日物金利に連動します。短期金利は日銀の金融政策によってコントロールされており、近年はほぼ0%に近い水準が続いています。そのため、都市銀行などの変動型も、7年以上2.475%のまま変動していません。

一方、フラット35などの固定型は融資期間1年以上の長期金利を基準としており、なかでも償還期間10年の国債の利回りが指標になります。長期金利は投資家による国債の売買などによって相場が上下しますが、近年では日銀が市場から国債を大量に買い入れる金融緩和策を強化しており、かつてないほど低い水準で推移しています。

なお、固定期間選択型のうち固定期間が10年以上のタイプは長期金利に連動しますが、10年より短いタイプは短期金利にも影響を受けます。一般的に固定期間が短いほど金利が低くなりますが、最近は短期金利だけでなく長期金利も超低金利なので、期間による差は小さくなっています。

ちなみに変動型の2.475%という金利は銀行が発表する店頭金利と呼ばれるもので、実際に借りるときにはそれよりも低い金利が適用されます。金利の引き下げ幅は各銀行が独自に設定しており、最近は金利の引き下げ競争が激しくなっています。都市銀行では変動型の最優遇金利が0.625%で横並びですが、信託銀行やネット銀行などでは0.5%台の金利も珍しくありません(2016年3月現在)。

このように変動型も固定型も超低水準で推移していますが、その背景にあるのが日銀による金融緩和策の強化です。2016年2月からは銀行が日銀の当座預金にお金を預ける際に手数料を取るマイナス金利政策が実施されており、長期金利がマイナスになるなど過去に例のない事態になっています。そのため長期金利に連動するフラット35の金利も過去最低水準です。

日銀では日本経済がデフレを脱却して物価の2%上昇が達成されるまで金融緩和策を続けるとしており、この超低金利はしばらく続くとの見方が多くなっています。ただし、いずれは景気が回復して金融緩和策が修正され、金利が上昇すると予測されます。特に変動型など固定期間の短いタイプの金利で住宅ローンを借りる場合は、借りた後の金利の動向にも注意が必要です。

 

長期金利と住宅ローン金利の推移
(クリックすると拡大表示します)

作成日:2016年3月24日

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