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Vol.061|住宅ローン金利は固定型と変動型どちらがトク?

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅ローンの金利にはいろいろな種類がありますが、代表的なものは固定型と変動型の2つでしょう。どちらがトクかを考えるには、それぞれの特徴を知っておく必要があります。

固定型金利は、借りた時点で返済終了までの金利が固定されているタイプです。途中で金利が上昇するリスクはありませんが、変動型に比べて金利が高めに設定されているケースが一般的です。固定型で多く利用されているのはフラット35ですが、銀行独自の固定型ローンもあります。

一方、変動型金利は借りたあとも金利が見直され、変動する可能性のあるタイプです。一般的な変動型は金利が6カ月ごとに見直されますが、月々の返済額は5年間変わりません。その間に金利が上がった場合は、返済額に占める利息の割合が増え、元金の減り方が遅くなります。また、金利が急上昇した場合でも、毎月返済額は直前の1.25倍までしか上がらないルールがありますが、金利は上がるので利息が増えることには変わりはありません。

例えば都市銀行のケースでは、2015年6月現在の固定型は2%前後となっています。これに対し、変動型は店頭金利が2.475%ですが、実際の適用金利はこれよりも優遇されて0.775%程度で借りられるケースが多いようです。

仮に3000万円を35年の元利均等返済で借りたとすると、毎月返済額は固定型が10万150円、変動型が当初8万1576円で、変動型のほうが2万円近く低くなります(ボーナス時加算なし)。このままずっと金利が変わらなかったとすると、総返済額は780万円ほどの差になる計算です。

では、変動型で借りた場合、途中で金利が上昇するとどうなるでしょう。5年後に1%上がった場合は毎月返済額が9万円台になりますが、まだ固定型より軽い負担です。しかし、さらに5年後にも1%上がると毎月返済額が10万円台にアップし、その後金利が変わらないとすると総返済額でも固定型を上回ります。

このように現時点では変動型のほうが固定型よりおトクですが、今後の金利変動によっては逆転することもあり得ます。変動型でローンを組む場合は、将来の金利上昇リスクも考慮する必要があるでしょう。


固定型と変動型の返済額を比べると(3000万円を35年元利均等返済で借りたケース)
(クリックすると拡大表示します)

作成日:2015年6月25日

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