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Vol.049|住宅ローンを借りた後に検討したい繰り上げ返済

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅ローンを借りると、借りた金額(元金)に利息を付けて銀行に返済していくことになります。最近は金利の低い状態が続いているとはいえ、利息の負担は少しでも軽くしたいところでしょう。そこで検討したいのが、繰り上げ返済です。

繰り上げ返済とは、返済の途中でまとまった額を前倒して返すことです。繰り上げた返済額はすべて元金の返済に充てられるので、その分の利息を払う必要がなくなり、利息負担を軽減できます。

繰り上げ返済には繰り上げ後の返済期間を短縮する「返済期間短縮型」と、毎月返済額を軽くする「返済額軽減型」があります。同じ時期に同じ金額を繰り上げ返済したとすると、返済期間短縮型のほうが利息軽減額は大きくなります。

例えば3000万円を金利2.0%、35年間、元利均等返済で借りたとすると、毎月返済額は9万9379円になります(ボーナス時返済なしの場合)。このケースで1年後に約100万円を繰り上げ返済したとすると、返済期間短縮型の場合は返済期間が1年8カ月(20回)短縮できます。その結果、利息は96万円ほど軽くなる計算です。

一方、同じ条件で返済額軽減型の繰り上げ返済をしたとすると、毎月返済額が3000円強軽くなり、9万5987円になります。利息の軽減額は38万円ほどになりました。(図表参照)

このように2つのタイプで効果に差があるので、繰り上げ返済では返済期間短縮型のほうが一般的といえます。ただし、教育費などとの関係で毎月の返済負担を軽くしたい場合には、返済額軽減型を利用してもよいでしょう。

この繰り上げ返済は返済開始から早い時期に実行するほど利息の軽減効果が高く、また金利が高いローンほど効果が高まります。金利の異なるローンを複数借りている場合は、高い金利のものから繰り上げ返済したほうがおトクですが、金利上昇リスクのある変動型を優先する方法もあるでしょう。

繰り上げ返済はほとんどの銀行が扱っていますが、返済期間軽減型のみ利用できるケースもあります。また1回あたりの繰り上げ返済額に下限を設けていたり、手数料がかかるケースもあるので注意が必要です。

最近では多くの銀行で、インターネットを利用した繰り上げ返済の手数料を無料にしています。また返済口座の残高が指定額を上回ると、その分を自動的に繰り上げ返済するといったサービスが利用できるケースもあります。住宅ローンを選ぶときは、繰り上げ返済の使い勝手も確認したいところです。

繰り上げ返済で返済負担が軽くなる

作成日:2014年5月29日

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