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Vol.048|金利上昇に備えた住宅ローンの借り方

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅ローン金利が低水準で推移しています。加えて銀行による金利引き下げサービスが活発化しており、最も低水準の変動型なら1%未満で借りられるケースが一般的です。

とはいえ、この先もずっと低金利が続くと考えるのは現実的ではありません。景気回復などで市場金利が上昇すれば、住宅ローン金利も上がります。変動型の場合は借りてから5年間は返済額が変わりませんが、その間にも半年ごとに金利が見直されており、金利上昇で5年後の返済負担が増える可能性があるのです。

例えば変動型の35年返済で3000万円を借りた場合、金利が1.0%とすると当初の返済額は8万円台半ばです。ところが5年後に金利が2%上昇して3%になったとすると、返済額が11万円台にアップします。5年間で2%の金利アップというと大幅な上昇に感じるかもしれませんが、あり得ないことではありません。

では全期間固定型で借りるとどうでしょう。固定型も今はかなり低水準ですが、銀行ローンの場合は2%台半ばのケースが多くなっています。仮に2.5%の金利で借りたとすると、返済額は10万7000円台です。変動型が2%アップした場合に比べると低い返済額ですが、1.0%の返済額と比べるとやや重い負担に感じるかもしれません。

そこで低水準の金利を生かしつつ、金利上昇に備える借り方として、変動型と固定型をミックスする方法が考えられます。例えば3000万円の半分の1500万円ずつ借りた場合、当初の返済額は9万円台半ばです。5年後に変動型が2%アップした場合でも11万円を切り、すべて固定型で借りた場合とさほど大きな差はありません。

この金利ミックスは多くの金融機関で扱っています。また借入額を半分ずつではなく、任意の比率で借りられるケースもあるので、自分たちに合う借り方を試算してもらうといいでしょう。

ほかに繰り上げ返済を活用する方法もあります。変動型で借りれば当初の返済額が軽くなるので、固定型で借りたつもりで差額を貯蓄し、金利が上がったら繰り上げ返済をして返済額を軽くする方法です。

先ほどの変動型のみの例では、固定型に比べて当初返済額は2万円以上軽くなり、その金額を5年間貯めると135万円ほどになります。5年後に金利が上がったタイミングでその金額を繰り上げ返済すれば、6年目以降の返済額は10万円台半ばに抑えられる計算です。

最近は繰り上げ返済をネットで手続きすれば手数料がかからないケースも多いので、積極的に活用したいところです。

すまい給付金の給付額

作成日:2014年4月24日

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