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Vol.038|金利上昇でも慌てないための住宅ローンの借り方

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

このところ金利上昇の動きが出ていますが、住宅ローンの変動金利は相変わらずの低金利で1%前後の超低水準で借りられるケースが大半です。変動金利の基準となる短期金利は日銀が実質ゼロ金利に抑えているため、当面は低金利が続くと予測されますが、いずれ景気が回復すれば上昇に転じるでしょう。「金利が上がったら固定金利に変えればいい」と考えている人もいるかもしれませんが、固定金利は変動金利よりも先に上昇するケースが多いので、金利を変えるタイミングを見定めるのは簡単ではありません。

こうした金利上昇リスクのある変動金利ですが、借り方を工夫すれば負担の増え方を抑えることも可能です。まず変動金利だけで3000万円を借りたケースで試算してみましょう。当初は1%強と低金利なので毎月返済額が8万円台となっていますが、仮に11年目に金利が3%に上がったとすると毎月返済額は2万円以上アップします。教育費の増加と重なるケースでは、負担が重く感じられるかもしれません。

3,000万円を35年返済変動金利で借りたケース

そこで対策として考えられるのが、変動金利と固定金利を合わせて借りる「金利ミックス」です。金利ミックスというと変動金利と固定金利を半々ずつ借りるケースが一般的ですが、比率を変えたり、それぞれの返済期間を変えられる場合もあります。仮に3000万円のうち500万円だけ10年固定金利の10年返済で借りたケースが下の図表です。当初の毎月返済額は11万円台にアップしますが、11年目に変動金利が3%に上がっていても、10年固定の分の借り入れが完済しているので毎月返済額は8万円台にダウンします。トータルの総返済額も変動金利のみのケースより抑えられる計算です。例えば10年後から教育費の増加が見込まれるようなケースに適しているでしょう。なお、返済期間を10年未満で組むと、その分の住宅ローン控除が受けられなくなるので注意してください。

2,500万円を変動金利35年返済、500万円を固定金利10年返済で借りたケース

このほか低金利の変動金利で借りた分、貯蓄に回し、いざとなったら繰り上げ返済などで対処する方法もあります。金利はいつ上がるか予測が難しいのですが、貯蓄を増やしておけば機動的に対応できます。とはいえ、貯蓄するのが苦手な人には向いていないかもしれません。

そこで考えられるのが、可能な限り返済期間を短くしておいて、金利が上がって返済が重荷に感じられるようになったら返済期間を延ばす方法です。返済期間が短いと毎月返済額が増えますが、増えた分は借入残高が早く減るメリットもあります。以前は返済期間を途中で延ばすことを嫌がる銀行も少なくありませんでしたが、最近では相談に応じてくれるケースが一般的なようです。もし金利が上がらなかったり、返済が苦しくならず短期返済のまま返し終えれば、総返済額が少なく済むメリットもあります。

せっかくの低金利なので、変動金利の上昇リスクと上手く付き合いながらローンの負担を抑えたいものです。

作成日:2013年6月27日

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