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Vol.018|住んでみてわかった建物の不具合…これって自己責任?

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

念願かなって手に入れたマイホーム。ところが、住んでから建物に不具合のあることがわかったら……困りますよね。でもご心配なく。法律では建物の不具合について売主の責任を定めているので、一定期間内であれば無償で修理してもらえるのです。

●最低でも2年間は修理してもらえる

建物の不具合や欠陥のことを法律用語では「瑕疵」と呼び、家を買うときにはわからなかった瑕疵が入居後に見つかった場合の売主の責任を「瑕疵担保責任」といいます。住宅の売買では、この瑕疵担保責任について「引き渡しから2年以上」と法律で定めています。売主(宅地建物取引業者。以下同)は最低でも2年間は責任を負わなければならず、契約のときに「1年以内」などの特約を付けても無効になるのです。

●新築住宅の基本構造部分は10年保証

とはいえ、雨漏りや床の傾きなど、重大な欠陥は住んで2年以上たってから見つかるケースも少なくありません。そこで新築住宅の「基本構造部分」の瑕疵については、特別に売主の瑕疵担保責任を10年間とする法律も定められました。基本構造部分とは「住宅の構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分」と規定されており、具体的には雨漏りのほか、基礎や外壁、屋根、床などの欠陥を指します。

ちなみに新築住宅とは完成後1年未満のもので、かつ、人が住んだことがない住宅のことです。築10年以内でも完成後1年以上たつ未入居住宅や、人が住んだことのある中古住宅は対象になりません。

●10年以内に売主が倒産しても大丈夫

このように重大な欠陥については10年間の瑕疵担保責任が定められていますが、10年以内に欠陥が見つかったときにすでに売主が倒産してしまっている場合も考えられます。

そこで2009年10月に施行された「住宅瑕疵担保履行法」によって、新築住宅の売主に対して保証金の供託または責任保険への加入が義務づけられました。これにより、引き渡しから10年以内に基本構造部分の瑕疵が見つかった場合、売主が倒産していても保証金や保険金により必要な補修費用が支払われることになったのです。

●アフターサービスの期間もチェックしよう

こうした瑕疵担保責任の規定については法律で定められていますが、このほかに売主による自主的な取り決めとして「アフターサービス」があります。これは「壁紙がはがれた」といった軽微な不具合や、「給水管から水が漏れた」などやや大がかりな不具合を中心に、無償で修理が受けられる期間を部位や不具合の内容ごとに定めたものです。

多くの売主はアフターサービス規準といったものを作成し、引き渡しのときに買主に交付します。サービスが受けられる期間を具体的な部位ごとなどにまとめたものなので、内容をよく確認しておくといいでしょう。

作成日:2011年10月27日

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