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Vol.017|要チェック! 契約時の手付金と特約

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅を購入するときには売主との間で売買契約を交わします。契約書は売買に関するさまざまな「決まりごと」を文書にしたもので、隅から隅までしっかり確認することが重要です。なかでもチェックしておきたい特約と手付金について、基本的なポイントを抑えておきましょう。

●売主が不動産会社なら手付金は価格の20%まで

住宅の売買契約を交わす際には、売主に対して手付金を支払うのが一般的です。これは売買代金の一部を前払いするものなので、支払った手付金は代金に充当されます。 手付金の額はケースバイケースですが、不動産会社(宅地建物取引業者)が売主の場合、売買代金の20%が上限とされています。

また、売買代金の10%(未完成物件の場合は5%)、または1000万円を超える手付金(中間金なども含む)を支払う場合は、保証機関の発行した保証書などが売主から交付されます。この保証書は、引き渡しの前に売主の不動産会社が倒産したなど不測の事態が発生したときでも、買主が支払った手付金の返還を受けられるようにするためのものです。

●手付金を放棄すれば契約をキャンセルできる

買主が支払った手付金は、それを放棄することによって契約をキャンセルすることができる決まりになっています。例えば買主が100万円の手付金を支払っている場合、その100万円を放棄して売主にタダであげてしまえば、理由を問わず契約をキャンセルできるのです。逆に売主は手付金に同額の100万円をプラスして200万円を買主に返せばキャンセルできます。これを「手付倍返し」といいます。

ただし、手付放棄(または手付倍返し)によって契約を解除できるのは、「契約の相手方が履行に着手するまで」です。いつの時点から「履行に着手」したかは微妙なところですが、一般的には例えば売主が所有権移転登記を申請した時点や、買主が中間金を支払った時点などが該当するといわれています。

●ローンが借りられない場合に備えるローン特約

売買契約書には、解約に関するいくつかの特約が記載されることがあります。これは「ある条件を満たさなかった(成就しなかった)ときには、本契約を解除できる」といった意味の契約条項です。

代表的な特約としては、ローン利用特約(ローン特約)があります。これは買主が売買契約後に住宅ローンの申し込みをしたときに、金融機関から融資が否認された場合に契約を解除できるとする特約です。

このローン特約を付ける場合、契約書や契約に先立って説明される重要事項説明書に、借り入れる予定の融資額や金利、特約の期限などを明記する必要があります。なお、買主がすみやかに借入手続きをしなかった場合、ローン特約によるキャンセルができなくなる場合があるので注意が必要です。

●自宅を売る前に契約するなら買替え特約が有効

買い替えのケースで今まで住んでいた家が売れる前に新居の売買契約を結ぶ場合は、「手持ち物件を○○年○月○日までに、金○○円以上で売却できなかったとき、またはその売却代金が受領できなかった場合には、本契約は消滅する」という内容の特約を付けておくことが望まれます。この特約を「買替え特約」などといいます。

買替え特約がないと、不本意な価格で無理に手持ち物件を売らなければならなくなったり、そのために予定より多くの住宅ローンを借りなければならなくなることも考えられます。したがって買替えの期限と最低金額を明記しておくことが重要です。

作成日:2011年2月24日

「住宅購入の契約」関連リンク

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