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Vol.014|住宅ローンの負担を軽くできる繰り上げ返済とは?

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅ローンは返済期間が30年前後にわたるケースが多く、その間に家計事情やライフステージが変わる場合がほとんどです。そのため、途中で金利が変わる可能性のある変動金利で借りた人はもちろん、たとえ固定金利で借り入れたとしても、返済期間中に住宅ローンの資金計画を見直す必要があります。

資金計画を見直す方法にはいくつかありますが、返済負担を軽くできるテクニックとして知られているのが繰り上げ返済です。返済の途中で毎回の返済額とは別に、まとまった金額を一度に返済することを繰り上げ返済といいます。繰り上げ返済をすると、その分がすべて借入元金の返済にあてられるので、その後に支払う予定だった利息の負担をカットできるのです。

繰り上げ返済には、繰り上げ後の返済期間が短くなる「期間短縮型」と、毎月返済額を軽くできる「返済額軽減型」の2つのタイプがあります。同じ金額を同じ時期に繰り上げ返済したとすると、期間短縮型のほうが利息を減らす効果が大きく、総返済額もより軽くなります。

例えば3000万円を年利3.0%(固定金利)、35年返済で借りた場合、毎月返済額は11万5500円、35年間の総返済額は4850万円になります。このケースで返済開始から5年後に100万円を繰り上げ返済したケースで試算してみましょう。

まず期間短縮型で繰り上げ返済すると、毎月返済額は変わりませんが、返済期間が1年9カ月短くなり、トータルでは33年3カ月で返し終わります。その結果、総返済額は4710万円になる計算です。繰り上げ返済した100万円より多い額の負担を軽くできることになります。

これに対し、返済額軽減型は繰り上げ返済した直後から毎月返済額が4200円軽くなりますが、総返済額の軽減は51万円と期間短縮型に比べて小さくなっています。「月々の返済は苦しくはないが、利息負担を減らしてトクしたい」のなら期間短縮型を、「教育費の出費が増えたので毎月の負担を軽くしたい」のであれば返済額軽減型を、というようにニーズに応じて使い分けるといいでしょう。

■5年後に100万円を繰り上げ返済したら(3000万円を年利3.0%、35年返済で借りたケース)

なお、繰り上げ返済はなるべく早い時期に実行したほうが利息の減り方が大きくなります。最近はネットで手続きする場合に手数料を無料としている金融機関も増えましたが、数千円~数万円の繰り上げ返済手数料がかかるケースも少なくありません。また、返済額軽減型を扱っていない金融機関などもあるので、借りる前に繰り上げ返済の手続きについても確認しておくことをオススメします。

作成日:2010年11月25日

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