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Vol.013|金利上昇リスクに備えた住宅ローンの組み方とは?

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

このところ住宅ローンの金利は低水準が続いています。金利が低いと返済額が軽くなり、ローンを借りやすくなりますが、変動タイプの場合は将来の金利上昇で返済負担が重くなるリスクもあります。リスクに備えるためには、どのような借り方が考えられるのでしょうか。

変動金利など途中で金利が変動するタイプは低い金利が最大の魅力ですが、金利上昇によって返済負担が増えるリスクに注意が必要です。一般的な変動金利は5年間は返済額が変わらず、6年目に返済額が増える場合もそれまでの1.25倍までが上限になります。とはいえ、金利が上がり続ければ返済額も増え続けることになるのです。

例えば3000万円を35年返済で借りる場合、1.5%の変動金利で全額を借りると当初の毎月返済額は9万1000円台です。ところが5年後に金利が3.0%にアップしたとすると、6年目以降の毎月返済額は2万円強増えて11万2000円台になります。1.5%の金利アップというとかなり大幅に感じるかもしれませんが、あり得ない話ではないでしょう。

■当初2.0%で借りた住宅ローンの金利が5年後に3.0%にアップしたら(3000万円を35年返済で借りたケース)

では2.5%の固定金利で全額を借りるとどうなるでしょう。固定金利なら金利が上昇する心配はありませんが、変動金利よりも1%金利が高いと毎月返済額は10万7000円台と、当初から負担が1万5000円以上増える計算です。これではせっかくの低金利のメリットが活かしきれないと感じるかもしれません。

■当初2.0%で借りた住宅ローンの金利が5年後に3.0%にアップしたら(3000万円を35年返済で借りたケース)

そこで考えられるのが、金利をミックスする方法です。多くの銀行では、ひとつの住宅ローンで異なる金利を組み合わせて借りる「金利ミックス方式」が可能になっています。例えば変動金利と固定金利を1500万円ずつ借りた場合、当初の毎月返済額は10万円弱に抑えられる計算です。さらに5年後に変動金利が3.0%にアップしても、毎月返済額は約1万円増えるだけで済んでいます。このように金利ミックス方式を利用すれば、低金利のメリットをある程度活かしながら、金利上昇による負担増を抑えることが可能です。

■1.0%の変動金利と2.5%の固定金利をミックスしたら(1500万円ずつ35年返済で借りたケース)

このほか、金利が上昇したときに繰り上げ返済によって返済額の増加を抑える方法もあります。繰り上げ返済については、次回のこのコラムで詳しく説明する予定です。

作成日:2010年10月28日

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