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Vol.012|住宅ローンの返済期間は短いほうがトクって本当?

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅ローンを借りるときには返済期間を最長の35年で組む人が多いのですが、35年より短く借りるほうがトクな面もあります。では住宅ローンの返済期間は短いほうがよいのでしょうか。

住宅ローンの返済期間を最長の35年で組む人が多いのは、返済期間が長いほうが毎月の返済額が軽くなるからです。毎月返済額が軽ければ月々の生活がラクに感じますし、毎月の負担が同じであれば返済期間が長いほうが多く借りることができます。例えば3000万円を金利3%で借りた場合、25年返済と35年返済とでは毎月返済額に2万6000円以上の差が出ます。

とはいえ、返済期間が長いとそれだけ利息を多く払わなければならないので、トータルの総返済額は増えてしまいます。先のケースで比べると、総返済額では25年返済のほうが35年返済より580万円以上も軽くなるのです。

■返済期間による返済額の比較(3000万円を金利3%で借り入れたケース)

同じ3000万円を借りるのでも返済額に600万円近くの差が出るのですから、25年返済のほうが断然おトクと言えるでしょう。しかし問題は、やはり毎月返済額が重くなってしまうことです。いくらトータルの負担が軽くなるといっても、月々の返済額が多くて生活が圧迫されてしまっては元も子もありません。

特に変動型や固定期間選択型など、金利が途中で上がる可能性のある金利で借りる場合は注意が必要です。先のケースで仮に5年後に金利が1%上がったとすると、35年返済では当初11万5000円台だった毎月返済額が13万円強にアップする程度で済みます。これが25年返済では当初14万2000円台だったものが、5年後には15万5000円台にアップしてしまうのです。

■5年後に金利が1%上昇した場合の返済額の比較(同)

5年後に収入が増えていれば、毎月返済額が15万円を超えても返していけるかもしれません。しかし、当初の返済額がぎりぎりで教育費の負担が増えたケースなどは、最悪の場合、家計の破綻もあり得ます。

返済期間を決めるときは総返済額だけでなく、金利が上がっても返済していけるかどうかを吟味する必要があるのです。当初は返済期間を長めに借りておいて、余裕ができたら繰り上げ返済をして返済期間を短くする方法も検討してみるとよいでしょう。なお、繰り上げ返済については次回取り上げる予定です。

作成日:2010年09月25日

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