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Vol.010|固定?変動?住宅ローンの金利はどれがいい?

著者近影大森 広司 プロフィール
住まい研究塾主宰。『SUUMO新築マンション』、『SUUMOマガジン』、『注文住宅』、『Good リフォーム』、オールアバウト「マンション入門」など情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』(ともに日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

住宅ローンを借りるときには金利を選ぶことになりますが、金融機関によっていろいろな金利タイプがあり、どれにすべきか迷ってしまう人も多いでしょう。代表的なタイプは変動型と固定期間選択型、それに全期間固定型の3つです。それぞれの特徴をよく理解したうえで金利を選ぶようにしたいものです。

まず変動型は借りた後も半年ごとなど定期的に金利が見直されるタイプです。基準となる金利(都市銀行の場合は短期プライムレート)が動けば適用金利も変わりますが、月々の返済額は5年間は変わりません。5年後に返済額が上がる場合でも、それまでの1.25倍までが上限となります。この変動型は多くの金融機関で2010年7月現在の表示金利が2.475%と低く、さらに優遇を受けると1%前後に引き下げられるケースが多くなっています。

3年や10年など、一定期間の金利が固定されるタイプが固定期間選択型です。固定期間終了後はその時点の金利で、変動型や固定期間選択型の中から選ぶことができます。固定期間は借りるときに選ぶことが可能で、期間が短いほど金利が低くなるのが通常です。

全期間固定型は文字通り最初から最後まで金利が変わらないタイプです。金利は3タイプの中では高めですが、返済の途中で金利が変わる心配がありません。返済期間は一般的に35年が最長で、期間を短く借りると金利が低くなるケースもあります。民間と住宅金融支援機構が提携するフラット35も全期間固定型の金利です。

金利のタイプによって返済額がどのくらい違うかを比較したのが下の表です。この例では変動型が1%強で最も低くなっていますが、全期間固定でも3%以下となっています。フラット35は2%台半ばが主流ですが、住宅が一定の基準を満たすとフラット35Sが利用でき、2010年12月30日までは当初10年間の金利が1%引き下げられます。

表の結果を見ると、返済当初は金利が低いほど返済額も低くなっていますが、5年後に金利が1%アップしたとすると変動型の返済額が増えてフラット35Sを上回ります。さらに10年後にも1%アップした場合は変動型と全期間固定型がほぼ同じ返済額となり、10年固定は全期間固定型と逆転します。

実際に10年間で2%以上の金利上昇があるかどうか正確には予測できませんが、金利は上がり出すと急に上昇する場合もあるので油断はできません。金利を選ぶときは先々の金利変動も考慮したうえで、自分に合ったタイプを選択しましょう。

■5年後の金利上昇による返済額の比較(2000万円を35年返済で借り入れたケース)

作成日:2010年07月27日

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